1. Locazione Breve. 

La Locazione Breve (o Affitto Turistico) ha una durata massima di 30 giorni. Spesso accade che questo termine (affitto breve) venga utilizzato quando si pensa ad una Casa Vacanza o ad un B&B o ad Affitti  Turistici. Tra loro ci sono effettivamente delle differenze: mentre per gli Affitti Turistici si intendono affitti occasionali ad uso turistico di un immobile, per cui non è necessaria l'apertura di una partita iva, le Case Vacanze ed i B&B sono ritenute vere e proprie attività imprenditoriali. Detto ciò, tenuto conto che la tua idea sarà di locare l' immobile da privato, andiamo a vedere nel dettaglio la Locazione Breve.

Giustificati dalla durata massima del contratto di Locazione Breve, il pensiero comune è che sia la forma più conveniente da un punto di vista economico ma non è sempre così. Seppure il costo per la permanenza aumenti sensibilmente per gli inquilini, frequenti ricambi portano a maggiore impegno per la manutenzione dell'immobile, di pulizie, di lavanderia ed il pagamento delle bollette comunque spettante al locatore, oltre ad una presenza pressoché costante per poter intervenire nell'immediato in casi di necessità. In questo caso, se è vero che l'entrata sarà maggiore, questa sarà giustificata dalle tue ore di impegno per produrre il profitto. I ricavi dell'immobile sostituiranno il tuo stipendio. Se invece si decide di delegare a terzi la gestione dei servizi indispensabili, questo comporterà la decurtazione delle spese di delega dalle entrate per la locazione dell'immobile, diminuendo l'utile. 

La domanda a cui devi rispondere è: "Se mi dedicassi di persona ad affitti brevi del mio immobile; riuscirei almeno a ripagare il mio stipendio tutti i mesi?".

Ma l'argomento non si limita all'aspetto economico in quanto, uno dei timori maggiori per il Locatore ("Persona che dà in locazione un immobile") è che l'immobile possa restare occupato dal Locatario ("Persona o ente che prende in locazione un bene mobile o immobile") e che lo stesso possa entrare in mora per i mancati corrispettivi della locazione. Con l'affitto breve è più difficile che ciò avvenga in quanto questo tipo di locazione viene richiesto di solito per motivi turistici o per lavoro; in ognuno dei casi, il locatario paga in anticipo quanto stabilito per la permanenza e deve comunque tornare alla propria residenza abituale. 

Anche la disponibilità dell'immobile sarebbe gestita con più libertà in quanto, mettiamo il caso di un immobile situato in una zona turistica, potrai evitare di locarlo nei periodi in cui vorresti usufruirne in prima persona o concederlo a parenti od amici. Al contrario del contratto di Locazione Ordinario, la Locazione Breve non prevede preavviso di interruzione e non ha obbligo di registrare il contratto scritto anche se è comunque obbligatorio redigerlo, ma vediamo insieme i dettagli.

1.1. Locazione Breve: le Norme. 

La legge definisce Locazione Breve quella "Locazione che non supera i 30 giorni nell'anno solare". Cosa vuol dire? Che anche se un determinato locatario permane nel tuo immobile per pochi giorni ma ripetutamente e con diversi contratti nel corso dello stesso anno solare, il totale dei giorni non deve superare i 30. Superata la soglia, la tipologia di contratto cambia. Per intendersi Locazione Breve non imprenditoriale, i servizi ammessi nel contratto sono: la fornitura della biancheria, il cambio delle lenzuola e la pulizia dei locali. Un altro aspetto fondamentale dei contratti di Locazione Breve è che devono essere stipulati tra privati (persone fisiche) che non operano in forma di impresa.
Per la legge italiana, oltre i 4 immobili a reddito con Locazione Breve, si passa ad attività di impresa quindi si necessita dell'apertura della partita iva e la registrazione all'agenzia delle entrate con il regime modificato. Questa regola però può variare in alcune regioni dove il numero massimo di immobili in locazione da privato può essere inferiore ai 4, comunque limite massimo nazionale.

Anche se non viene svolta come attività commerciale, per poter avviare una rendita dal tuo immobile con le locazioni brevi, dovrai adeguarlo alle normative legali e fiscali.

1.1.1. La sicurezza. Predisporre l'immobile secondo le normative è fondamentale per poter ottenere il permesso di locazione breve. La legge, in merito, si esprime così: "Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o gestite nelle forme imprenditoriali, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano."

1.1.2. La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) attraverso lo sportello SUAP del comune ove è locato l'immobile. Oggi, la maggior parte delle amministrazioni mettono a disposizione degli sportelli online all'interno dei siti ufficiali del comune. In caso di necessità, per la presentazione della SCIA, puoi rivolgerti ad un commercialista specializzato. *Nella sezione "Locazione passo per passo" troverai il contatto del nostro esperto di fiducia nella tua zona.

1.1.3. Codice Identificativo Nazionale (CIN) da richiedere attraverso il portale del Ministero del Turismo seguendo una procedura guidata e, per l'accesso al portale è necessaria una identificazione SPID o CIE (Carta d'Identità Elettronica). Per l'ottenimento del CIN verrà richiesto di allegare la documentazione contenente i dati catastali dell'immobile e una autocertificazione che attesti la conformità alle nuove normative di sicurezza. Il CIN va indicato ogni volta che si promuove l'immobile sia online (ad ogni annuncio su ogni tipo di sito) che offline (ad esempio su volantini o riviste promozionali). Il CIN va inoltre esposto all'esterno della struttura vicino al nome identificativo dell'immobile da locare. *Nella sezione "Locazione passo per passo" potrai scaricare un modello di Autocertificazione di conformità dell'immobile.

1.1.4. Comunicazione dell'inizio attività alla Questura della provincia dove è situalo l'immobile. Oltre a questo, alla Questura vanno comunicati anche i dati degli ospiti dell'immobile: se questi permarranno per sole 24 ore, la comunicazione va inoltrata al loro arrivo; se invece si fermeranno per più di un giorno, la comunicazione va fatta entro 24 ore dal loro arrivo. La comunicazione dei dati degli ospiti va inoltrata attraverso il portale "Alloggiati" messo a disposizione dalla Polizia di Stato, accedendo con le credenziali fornite dalla Questura stessa.

1.1.5. Le statistiche. E' obbligatoria la comunicazione dei dati ai fini statistici e, la mancata comunicazione può assoggettare a sanzioni. La gestione dei dati e le modalità di comunicazione degli stessi è a discrezione regionale o provinciale e le informazioni sugli strumenti da adottare sono da richiedere al comune in fase di presentazione della SCIA.

1.2. Locazione Breve: il Fisco.

Come è evidente, le dichiarazioni dei ricavati dalle locazioni immobiliari ad uso abitativo sono a carico del, o dei, titolari del diritto reale sul bene immobile locato. Questo vuol dire che, se la proprietà o l'usufrutto dell'immobile è attestata a più persone, ognuna di queste dovrà contribuire, nella parte dovuta, agli oneri derivati dalla parte incassata. Quest'ultima, va inserita nelle dichiarazioni come "competenza", a meno che l'immobile non sia stato ceduto da un Comodatario a terzi per Locazioni Brevi, caso in cui va inserita in dichiarazione come "cassa".

Per la dichiarazione dei redditi occorrono i seguenti documenti:

a. Il contratto di Locazione Breve;

b. Ricevuta di pagamento del canone (nei casi in cui viene rilasciata);

c. Tabella delle prenotazioni e degli incassi ottenuti con le prenotazioni online e attraverso intermediazioni;

1.2.1. La Ricevuta.

La ricevuta di pagamento del canone va emessa e rilasciata sempre quando il pagamento del corrispettivo avviene in contanti (nei limiti concessi dalla legge che, dal 2024, lo limita a 5.000€) ma è facoltativa se il corrispettivo è saldato con metodi di pagamento tracciabili (bonifico, carta di credito, assegno), a meno che non venga direttamente richiesta dall'ospite. Per importi superiori a 77,47€, va applicata alla ricevuta una marca da bollo da 2,00€.

A volte, per le prenotazioni fatte sui canali online (siti web) con pagamento anticipato, la cifra corrisposta dal locatario (il canone esposto sul conto totale della prenotazione) viene "snellita" delle commissioni che il sito web trattiene, versando la parte restante al locatore. In questi casi, la cifra da indicare sulla ricevuta deve corrispondere a quanto pagato dall'ospite in fase di prenotazione.

Esempio. Il tuo alloggio viene proposto sul sito "x" e pagato dal tuo futuro locatario, per una durata di 2 notti, a 200,00€, il sito "x" su quella prenotazione ti girerà 180,00€ (che sarà il tuo incasso netto per quella prenotazione): la ricevuta che dovrai emettere sarà di 200,00€.

1.2.2. IRPEF e Cedolare secca

Anche se la pratica di Locazione Breve avviene esclusivamente tra privati, i proventi derivati dai canoni locatori sono sempre soggetti a tassazione e, nei casi in cui la proprietà o il comodato risulti intestata a più persone, ognuna di queste provvede alla propria parte di oneri. I regimi percorribili per la Locazione Breve sono:

a. IRPEF

b. Cedolare secca

-IRPEF: il reddito può essere "Fondiario" o "diverso" in base a chi ne usufruisce tra il proprietario dell'immobile o il comodatario. Il 5% del canone viene inteso come deduzione forfettaria mentre il restante 95% rientra nell'imponibile IRPEF in fasce scaglionate tra il 23% ed il 43%. 

I redditi da locazione vanno inseriti, nel modello Redditi nel quadro RB. Se durante l'immobile è stato oggetto di più prenotazioni. i redditi, sommati, vanno inseriti al rigo RB cui fa riferimento l'immobile locato.

-Cedolare secca: l'alternativa Cedolare Secca va fatta nella dichiarazione dei redditi, sempre nel quadro RB, sul rigo che identifica l'immobile. La cedolare secca può essere applicata sia al proprietario dell'immobile ma anche ad eventuale sublocatario o comodatario. Il ricavato dai canoni di locazione incassati viene tassato, con cedolare secca, con un'aliquota fissa del 21% al primo (o unico) immobile concesso in locazione; al 26% dal secondo immobile locato. 

La scelta della cedolare secca si esercita durante la compilazione del modello RLI, prima della consegna dello stesso all'Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili alla registrazione dell'immobile alla Locazione Turistica.

Nel caso in cui l'immobile venga locato attraverso intermediari o siti web dedicati, questi trattengono, dalle somme incassate per il pagamento delle prenotazioni, il 21% come ritenuta di acconto o, in caso di cedolare secca, di imposta. In entrambi i casi questa trattenuta rappresenta un acconto sulle imposte da pagare. Solitamente entro il mese di Marzo, l'intermediario deve rilasciare al titolare del reddito (chi incassa i canoni) la Certificazione Unica (CU) che indica ed attesta le somme pagate. La CU è indispensabile per la dichiarazione dei redditi per chi opera con la Locazione Breve.  

Laddove invece l'intermediario o il sito web dov'è pubblicato l'annuncio non intervenga nel processo di pagamento del canone ma si limita ad accogliere la prenotazione lasciando a locatore e locatario l'onere del saldo di quanto dovuto, la ritenuta non viene pagata subito in quanto, il locatore, percepisce di volta in volta l'intera somma concordata con il locatario. In Questo caso, l'intermediario deve comunicare all'Agenzia delle Entrate, entro il 30 Giugno dell'anno successivo, i dati di tutti i contratti (prenotazioni concluse) prodotti attraverso il proprio lavoro (o portale web), senza dover rilasciare la CU.

Sia per la scelta dell'IRPEF che della Cedolare secca, i compensi di intermediazione, seppure documentati, non possono essere detratti dal reddito. La differenza resterà infatti basata sul 5% di deduzione forfettaria in caso di IRPEF. (Esempio: se il mio immobile viene affittato per una settimana a 1.000€ e lascio all'intermediario il 10% e, cioè, 100€, calcolando la tassazione sul 95% del guadagno dichiarato, la ritenuta di acconto sarà calcolata su 950€ e sarà, quindi, pari a 199,5€. In caso di Cedolare Secca, il 21% di tassazione viene calcolato sul totale incassato di 1.000€.

Ma come avvengono le dichiarazioni delle imposte? Cosa cambia se a fare la dichiarazione sono i proprietari, i sublocatori o i comodatari?

2. La Locazione Transitoria. La Locazione Transitoria è della durata compresa da minimo 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Questa soluzione contrattuale è spesso proposta dai proprietari in quanto concede una buona libertà di gestione del proprio immobile (impegnato per brevi o medi periodi)  e caratteristiche fiscali agevolate. Tuttavia, un contratto di locazione transitoria non sempre è applicabile. Bisogna essere molto attenti al rispetto delle regole per non incorrere in situazioni spiacevoli e condizionanti. Andiamo nel dettaglio.

2.1. La Locazione Transitoria: le Norme. Il Contratto di Locazione Transitoria è regolamentato dal Decreto 16 gennaio 2017. Il Contratto di Locazione Transitoria è un contratto standard a livello nazionale, solo da compilare, che contiene uno spazio in cui inserire accordi extra tra le parti. Il modello del contratto puoi scaricarlo nella sezione "Locazione passo per passo". Assieme al contratto bisogna allegare copia del documento che caratterizza e motiva la durata dello stesso (contratto di lavoro temporaneo, iscrizione allo stage che si intende frequentare, etc.). Il canone locatorio è libero se la residenza da locare è sita in un centro abitato con meno di 10.000 abitanti ma si attiene ai parametri (minimo e massimo) del Canone Concordato. Per conoscere i parametri del Canone Concordato dovrai rivolgerti all'UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) della tua zona. Proprio perché concesso per un periodo di necessità, la Locazione Transitoria ha scadenza già individuata e non prorogabile oltre i 18 mesi per cui, non è necessaria una comunicazione di preavviso di conclusione del contratto.

Decreto 30 dicembre 2002

Decreto 16 gennaio 2017