Leggi e note sulle pratiche immobiliari

Il mediatore immobiliare è un professionista che facilita la compravendita e l'affitto di beni immobili, mettendo in contatto venditori ed acquirenti o locatori ed inquilini. Il mediatore si occupa di fornire supporto nelle pratiche burocratiche e legali cercando un accordo di intesa per le parti (venditori ed acquirenti, locatori ed conduttori). Gli emolumenti spettanti al mediatore consistono generalmente in una provvigione calcolata come percentuale sul prezzo di vendita o sull'affitto concordato, che viene corrisposto al termine della transazione e varia in base alla prassi locale o al contratto stipulato. La normativa di legge per l'attività di mediatore immobiliare è descritta qui di seguito.

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Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo XI
Della mediazione

Art. 1754
Mediatore

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Art. 1755.
Provvigione.

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Art. 1756.
Rimborso delle spese.

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Art. 1757.
Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.

La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

Art. 1758.
Pluralità di mediatori.

Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Art. 1759.
Responsabilità del mediatore.

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Art. 1760.

Obblighi del mediatore professionale.

Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:

1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull'identità della merce;

2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l'indicazione della serie e del numero;

3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.

Art. 1761.
Rappresentanza del mediatore.

Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.

Art. 1762.
Contraente non nominato.

Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell'altro risponde della esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato.

Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all'altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l'altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.

Art. 1763.
Fideiussione del mediatore.

Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.

Art. 1764. Sanzioni.

Il mediatore che non adempie agli obblighi imposti dall'articolo 1760 è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da € 5 a € 516

Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi.

Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell'interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d'incapacità.

Art. 1765.
Leggi speciali.

Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.

1. Che cos'è il "compromesso"?

In gergo comune, il termine "compromesso" è frequentemente utilizzato per indicare il contratto preliminare di vendita, nello specifico quello avente ad oggetto un bene immobile.

Si tratta quindi di un contratto a tutti gli effetti, con cui le parti, intenzionate a concludere una futura compravendita - e denominate rispettivamente promissario acquirente (chi acquista) e promittente alienante (chi vende) - si obbligano a stipularla in un momento successivo.

Il preliminare di vendita (come del resto qualsiasi contratto preliminare) ha effetti obbligatori: determina infatti l'obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della futura vendita.

Gli effetti (reali e obbligatori) tipici di quest'ultima (trasferimento della proprietà, pagamento del prezzo, consegna del bene…) si producono invece solo con la stipula del contratto definitivo.

2. Cosa si fa al "compromesso"?

Al "compromesso" le parti sottoscrivono un vero e proprio contratto (il preliminare di vendita, appunto), in cui si obbligano a concludere il contratto di vendita definitivo in un momento successivo.

Nella prassi, il ricorso al preliminare di vendita è molto frequente perchè consente di soddisfare due distinte esigenze:

> permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo cioè che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente;

> consente inoltre di sfruttare l'intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutti gli adempimenti preliminari e funzionali alla compravendita (richiesta di un mutuo, organizzazione del trasloco o ristrutturazioni preventivamente concordate, ecc...)

3. Che cosa deve contenere il "compromesso"

La legge non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare, limitandosi a prescrivere che debba avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.).

La disciplina del preliminare deve quindi desumersi da quella del contratto in generale e in particolar modo dalle norme dettate per la specifica tipologia di contratto definitivo cui il preliminare è strumentale (in questo caso quello di compravendita immobiliare).

Muovendo da queste premesse, gli elementi essenziali che il preliminare di vendita immobiliare deve contenere sono:

> il consenso delle parti;

> la forma scritta;

> l'esatta indicazione del bene immobile oggetto della vendita inclusi tutti i dati catastali

> il prezzo concordato

Va da sé che, più il contenuto del preliminare è dettagliato ed esaustivo e minori saranno i dubbi che potranno sorgere in sede di stipula del contratto definitivo.

3.1.: La forma del contratto preliminare di compravendita

Si è detto che il contratto preliminare deve avere la stessa forma del definitivo a pena di nullità.

Trattandosi di preliminare di vendita immobiliare, la norma di riferimento è l'art. 1350, primo comma n. 1 c.c., secondo cui i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità.

Le parti possono quindi procedere autonomamente mediante scrittura privata, oppure rivolgersi ad un Notaio e concludere il "compromesso" per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Tale ultima opzione è imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6).

Come vedremo meglio oltre (paragrafo 5), pur non essendo obbligatoria, la stipula del "compromesso" in sede notarile garantisce maggiormente le parti, soprattutto il promissario acquirente.

3.2. Contratto preliminare e clausole accessorie

Le parti possono arricchire il contenuto minimo del contratto preliminare inserendovi delle clausole aggiuntive.

Si parla a tal proposito di clausole accessorie, nel senso che il contratto esiste in ogni caso anche se non vengono apposte, ma una volta incluse possono condizionarne validità ed efficacia, come il termine della stipula o la caparra.

Il termine della stipula è riferito alla data o il periodo entro il quale il contratto deve essere stipulato. definire un limite temporale non è un obbligo ma un opzione da prendere in considerazione nel caso in cui una o tutte le parti abbiano delle necessità particolari condivisibili dalle parti restanti.

La caparra è una richiesta frequente da parte del venditore che chiede all'acquirente il versamento di una somma di denaro (in percentuale al prezzo definitivo concordato o sulla base di una cifra specifica concordata) a conferma dell'impegno assunto. A contratto avvenuto, la caparra può essere restituita al compratore o scalata dal prezzo totale dell'immobile.

* Se una delle parti non adempie a quanto concordato o sottoscritto nel documento di compromesso:

> nel caso in cui sia inadempiente l'acquirente, il contratto cade e la caparra resta al venditore interamente;

> nel caso in cui sia inadempiente il venditore, in contratto cade ed il venditore deve restituire all'acquirente il doppio della caparra versata come anticipo.

Quanto descritto può anche essere concordato a priori.

Le penali per inadempimento possono anche essere concordate durante la stipula del compromesso con delle cifre decise in precedenza (anche se di differente importo rispetto alla caparra) o in caso di ritardo degli adempimenti dell'una o dell'altra parte.

> La clausola penale (art. 1382 del Codice Civile): le parti possono anche prevedere che, in caso di inadempimento totale o parziale di una di esse, quella inadempiente sia tenuta a pagare una determinata somma di denaro. In tal caso, la penale è prevista a titolo di risarcimento del danno, mentre è escluso il risarcimento di danni ulteriori, salvo espressa previsione. A differenza della caparra, la penale può essere prevista anche per il solo ritardo nell'adempimento della prestazione (come per ogni giorno di ritardo rispetto alla data fissata per la stipula del contratto.

3.2.1. Nel contratto preliminare dev'essere fissata anche la data del rogito?

Si è detto che il termine di stipula del definitivo non rappresenta un elemento essenziale del "compromesso", anche se solitamente le parti lo prevedono in modo da circoscrivere temporalmente le reciproche obbligazioni.

Può comunque accadere che le parti scelgano di non farne menzione: in tal caso come orientarsi e soprattutto, quando è possibile richiedere la prestazione?

Richiamando un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato (Cass. n. 2700/1956, Cass. sez. 3 n. 19414/10, Cass. sez. 3 n. 15796/09), la Corte di Cassazione ha affermato che se nel preliminare non è indicato un termine per adempiere, la parte che vi ha interesse può esigere l'esecuzione immediata della prestazione (Cass. Sez. II Civile, sent. n. 21647/2019).

Si applica quindi il principio previsto all'art. 1183 primo comma c.c., secondo cui se non è fissato un termine per l'adempimento della prestazione il creditore può esigerla immediatamente.

Immediatezza, che tuttavia va declinata rispetto allo specifico rapporto in esame: spetterà infatti al Giudice, chiamato a dirimere la controversia sorta a seguito dell'inadempimento, apprezzare la congruità del tempo intercorso tra il preliminare e la richiesta avanzata, alla luce dei parametri di cui all'art. 1183 secondo comma c.c..

3.2.2. È possibile spostare la data del rogito?

Supponiamo invece che le parti, come spesso accade, abbiano fissato il termine entro il quale sottoscrivere il contratto definitivo dal Notaio e che per una serie di circostanze non sia possibile rispettarlo.

La data prevista per il rogito può essere spostata? È quindi ammesso un differimento, oppure il termine concordato dalle parti deve ritenersi perentorio?

Anche in tal caso giunge in soccorso la Cassazione; la Corte chiarisce infatti che, in tema di preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipula del contratto definitivo di regola non è da ritenersi essenziale (Cass. ord. n. 9226/2020), dunque inderogabile.

In particolare deve ritenersi che espressioni quali "entro e non oltre il…" o formule di tenore analogo non integrino la previsione di un termine essenziale.

Il termine potrà ritenersi tale solo quando, all'esito di un'indagine riservata al giudice di merito - da condurre peraltro alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e soprattutto della natura e dell'oggetto del contratto - risulti l'inequivocabile volontà delle parti di considerare ormai persa l'utilità economica dell'accordo, a causa dell'infruttuoso decorso del termine.

Un'ipotesi residuale quindi, la sola in cui il mancato rispetto del termine indicato nel preliminare può legittimare lo scioglimento del contratto.

Negli altri casi deve invece ritenersi che, in presenza di un impedimento oggettivo che precluda di rispettare la data del rogito, ciascuna parte possa chiedere una proroga, purché il differimento sia giustificabile e congruo, oltre che inidoneo a pregiudicare l'utilità della prestazione.

4. La registrazione del preliminare

Una domanda tra le più frequenti è se il preliminare di vendita debba essere registrato o meno.

La risposta è affermativa, anche se è opportuno distinguere il profilo fiscale da quello strettamente civilistico.

A differenza di quanto accade con altre tipologie di contratti (ad esempio quello di locazione), il preliminare, purché corredato di tutti gli elementi essenziali, resta comunque valido ed efficace anche se non viene registrato, vincolando le parti alla stipula del definitivo.

La registrazione rappresenta infatti un adempimento prescritto a fini esclusivamente fiscali (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte 1 articolo 10), la cui inosservanza espone le parti alle conseguenti sanzioni ma non preclude al contratto di spiegare i suoi effetti obbligatori.

4.1. registrazione, termini e costi

L'obbligo di registrazione grava:

> sulle parti;

> sul Notaio, (solo nei casi di preliminare in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata);

> sull'eventuale mediatore immobiliare che ha favorito la conclusione dell'accordo tra le parti.

Il termine entro cui dev'essere effettuata la registrazione è di:

> 20 giorni se è un atto stipulato privatamente tra le parti;

> 30 giorni se è stato redatto dal Notaio;

> 60 giorni se è stato sottoscritto all'estero per un immobile locato in Italia.

I costi della registrazione:

> 200,00€ fisse di imposta di registro;

> 16,00€ ogni 4 facciate o ogni 100 righe dell'atto, se redatto privatamente o 150,00€ se l'atto è redatto dal Notaio.

Se con il preliminare le parti convengono poi il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto, ai costi predetti si aggiunge anche l'imposta di registro in misura proporzionale, pari allo:

> 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;

> 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita se l'acconto non è soggetto ad iva. Se invece è soggetto ad iva si applica l'imposta di registro in misura fissa.

5. Il "compromesso" dev'essere trascritto?

L'art. 2645 bis c.c. prevede che i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione (tra gli altri) di contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Seppur altamente consigliata per i motivi che vedremo, la trascrizione del "compromesso" non è quindi obbligatoria, ma lo diventa solo se l'atto è stipulato dal Notaio.

5.1. La trascrizione del preliminare: finalità ed effetti

La trascrizione del contratto preliminare di vendita presenta indubbi vantaggi.

Oltre a garantire certezza al sistema pubblicitario, si rivela infatti una cautela particolarmente utile per il promissario acquirente, rendendo inefficaci nei suoi confronti eventuali operazioni relative all'immobile (ad esempio altre vendite dello stesso bene in favore di terzi) e in generale tutti gli atti, compiuti o "subiti", dal promittente venditore.

Supponiamo ad esempio che, una volta concluso il preliminare, il promittente alienante si accordi anche con terzi per trasferire loro il medesimo bene: qualora sia prioritaria, la trascrizione effettuata dal promissario acquirente potrà essere validamente opposta ai terzi, salvaguardando il suo futuro acquisto.

Un ulteriore vantaggio è che la trascrizione del contratto definitivo (o della sentenza che tiene luogo dell'eventuale contratto non concluso) ha un effetto c.d. "prenotativo" (art. 2645 bis secondo comma c.c.), facendo retroagire l'acquisto alla data di trascrizione del preliminare (o della domanda giudiziale promossa ex art. 2932 c.c. - si veda paragrafo 8), come se la vendita fosse stata conclusa allora.

La trascrizione del preliminare tutela inoltre l'acquirente anche in caso di inadempimento dell'altra parte, riconoscendo ai crediti che sorgono in conseguenza di tale inadempimento privilegio speciale sull'immobile oggetto del preliminare.

Vi è tuttavia un aspetto da considerare, e di non poco conto: gli effetti della trascrizione cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa, non risulta trascritto il contratto definitivo, oppure altro atto che costituisce esecuzione del preliminare, o la domanda proposta ex art. 2932 c.c..

6. Quanto costa stipulare un "compromesso"?

La stipula del "compromesso" ha un costo variabile a seconda della "veste" formale che le parti scelgono di dare all'atto.

Se optano per una scrittura privata non autenticata, i "soli" costi da sostenere sono quelli della registrazione dell'atto (si veda il paragrafo 4.1.)

Se invece scelgono di stipulare il contratto dal Notaio, ai costi di registrazione si aggiungono anche l'onorario del Notaio (variabile in proporzione al valore dell'atto) e il costo di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (comprensivo di imposta fissa pari a 200,00 euro e diritti fissi di trascrizione pari a 35,00 euro).

7. Quanto tempo dura un "compromesso"?

Si è detto che, malgrado rappresenti una delle clausole accessorie più frequenti, la previsione del termine di stipula del contratto definitivo non è un elemento essenziale del preliminare di vendita.

Ma se le parti non hanno previsto un termine entro cui adempiere, quanto dura un "compromesso"? Fin quando, cioè, le parti sono vincolate alle rispettive obbligazioni?

In assenza di iniziative, se cioè nessuna delle parti si attiva chiedendo l'adempimento della prestazione all'altra, il compromesso è soggetto al termine di prescrizione ordinario, ovvero dieci anni dalla stipula del contratto, decorsi i quali le parti non sono più vincolate a concludere il definitivo.

Il termine decennale vale ovviamente anche se le parti hanno previsto la data del rogito ma l'hanno fissata a distanza di molti mesi, se non addirittura anni, dalla sottoscrizione del preliminare.

Il "compromesso" è infatti fonte di meri effetti obbligatori tra le parti, che restano validi e possono protrarsi anche per lungo tempo, compatibilmente con il termine di prescrizione indicato.

Se la data del rogito è stata prevista e il contratto preliminare trascritto, oltre al termine di prescrizione ordinaria dovrà tenersi conto anche del termine annuale (o comunque triennale), decorso il quale, in difetto di stipula e conseguente trascrizione del definitivo (o di atto equivalente), la trascrizione del contratto preliminare perde efficacia (vedi paragrafo 5.1.).

8. Che cosa accade se il contratto preliminare non viene rispettato?

Può accadere che, dopo aver stipulato il preliminare, una delle parti rifiuti di sottoscrivere il contratto definitivo. Un'eventualità tutt'altro che infrequente, che può verificarsi per i motivi più disparati e in risposta alla quale l'ordinamento prevede vari strumenti di tutela.

In primis, la parte "non inadempiente" può agire giudizialmente, ai sensi dell'art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso (c.d. esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre).

In tal caso la sentenza (costitutiva) sostituisce il consenso, producendo gli stessi effetti del contratto non concluso e la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. può essere trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, con i medesimi effetti (cautelativo e prenotativo) conseguenti alla trascrizione del preliminare (paragrafo 5.1.).

A tal fine, affinché la domanda proposta trovi accoglimento, è necessario che la parte che ha agito giudizialmente esegua, o comunque si offra di adempiere la prestazione per cui si era impegnata in sede di stipula del contratto preliminare, salvo che questa non sia ancora esigibile.

Altro rimedio, seppur con risvolti opposti ed esperibile solo in caso di grave inadempimento, è la domanda di risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.) e di risarcimento del danno.

Se nel contratto è prevista una caparra, la parte "non inadempiente" potrà infine recedere dal contratto, trattenendo la caparra o esigendo il doppio di quella versata; in tal caso, però, resta escluso il risarcimento del maggior danno.

9. Il preliminare ad effetti anticipati

Particolarmente diffuso nelle contrattazioni immobiliari, il contratto preliminare ad effetti anticipati si caratterizza per il fatto che le parti, nell'obbligarsi a prestare il consenso in occasione della stipula del contratto definitivo, convengono anche l'esecuzione anticipata di alcune delle obbligazioni da esso derivanti (la più frequente è la consegna anticipata dell'immobile al promissario acquirente, con o senza corrispettivo).

L'effetto traslativo (e quindi il trasferimento di proprietà) si verifica però solo in seguito alla stipula del contratto definitivo: ne consegue che la disponibilità del bene da parte del futuro acquirente non integra un possesso utile ai fini dell'usucapione bensì una mera detenzione, seppur qualificata(Cass. SS. UU. sent. n. 7930/2008).

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno concluso in tal senso, muovendo da una ricostruzione dell'istituto come frutto di un collegamento negoziale tra i contratti di comodato (quanto all'utilizzo anticipato del bene da parte del promissario acquirente) e di mutuo gratuito (quanto al pagamento del prezzo).

(*articolo estratto da www.altalex.com)

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo I
Della vendita

Sezione I
Disposizioni generali

Art. 1470.
Nozione.

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Art. 1471.
Divieti speciali di comprare.

Non possono essere compratori nemmeno all'asta pubblica, né direttamente né per interposta persona:

1) gli amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;

2) gli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;

3) coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi;

4) i mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo il disposto dell'articolo 1395.

Nei primi due casi l'acquisto è nullo; negli altri è annullabile.

Art. 1472.
Vendita di cose future.

Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.

Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza.

Art. 1473.
Determinazione del prezzo affidata a un terzo.

Le parti possono affidare la determinazione del prezzo a un terzo, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente.

Se il terzo non vuole o non può accettare l'incarico, ovvero le parti non si accordano per la sua nomina o per la sua sostituzione, la nomina, su richiesta di una delle parti, è fatta dal presidente del tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto.

Art. 1474.
Mancanza di determinazione espressa del prezzo.

Se il contratto ha per oggetto cose che il venditore vende abitualmente e le parti non hanno determinato il prezzo , né hanno convenuto il modo di determinarlo, né esso è stabilito per atto della pubblica autorità , si presume che le parti abbiano voluto riferirsi al prezzo normalmente praticato dal venditore.

Se si tratta di cose aventi un prezzo di borsa o di mercato, il prezzo si desume dai listini o dalle mercuriali del luogo in cui deve essere eseguita la consegna o da quelli della piazza più vicina.

Qualora le parti abbiano inteso riferirsi al giusto prezzo, si applicano le disposizioni dei commi precedenti; e, quando non ricorrono i casi da essi previsti, il prezzo, in mancanza di accordo, è determinato da un terzo, nominato a norma del secondo comma dell'articolo precedente.

Art. 1475.
Spese della vendita.

Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo I
Della vendita

Sezione III

Della vendita di cose immobili

Art. 1537.
Vendita a misura.

Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.

Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.

Art. 1538.
Vendita a corpo.

Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura , sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.

Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.

Art. 1539.
Recesso dal contratto.

Quando il compratore esercita il diritto di recesso, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare le spese del contratto.

Art. 1540.
Vendita cumulativa di più immobili.

Se due o più immobili sono stati venduti con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo, con l'indicazione della misura di ciascuno di essi, e si trova che la quantità è minore nell'uno e maggiore nell'altro, se ne fa la compensazione fino alla debita concorrenza; il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo spetta in conformità delle disposizioni sopra stabilite.

Art. 1541.
Prescrizione.

Il diritto del venditore al supplemento e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si prescrivono in un anno dalla consegna dell'immobile.

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo I
Della vendita

Sezione IV

Della vendita di eredità

Art. 1542.
Garanzia.

Chi vende un'eredità senza specificarne gli oggetti non è tenuto a garantire che la propria qualità di erede.

Art. 1543.
Forme.

La vendita di eredità deve farsi per atto scritto, sotto pena di nullità.

Il venditore è tenuto a prestarsi agli atti che sono necessari da parte sua per rendere efficace, di fronte ai terzi, la trasmissione di ciascuno dei diritti compresi nell'eredità.

1544.
Obblighi del venditore.

Se il venditore ha percepito i frutti di qualche bene o riscosso qualche credito ereditario, ovvero ha venduto qualche bene dell'eredità, è tenuto a rimborsare il compratore, salvo patto contrario.

Art. 1545.
Obblighi del compratore.

Il compratore deve rimborsare il venditore di quanto questi ha pagato per debiti e pesi dell'eredità, e deve corrispondergli quanto gli sarebbe dovuto dall'eredità medesima, salvo che sia convenuto diversamente.

Art. 1546.
Responsabilità per debiti ereditari.

Il compratore, se non vi è patto contrario, è obbligato in solido col venditore a pagare i debiti ereditari.

Art. 1547.
Altre forme di alienazione di eredità.

Le disposizioni precedenti si applicano alle altre forme di alienazione di un'eredità a titolo oneroso.

Nelle alienazioni a titolo gratuito la garanzia è regolata dall'articolo 797.

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo I
Della vendita

Sezione I
Disposizioni generali

§ 1 - Delle obbligazioni del venditore

Art. 1476.
Obbligazioni principali del venditore.

Le obbligazioni principali del venditore sono:

1) quella di consegnare la cosa al compratore;

2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;

3) quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

Art. 1477.
Consegna della cosa.

La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.

Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.

Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.

Art. 1478.
Vendita di cosa altrui.

Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore.

Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.

Art. 1479.
Buona fede del compratore.

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto , se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.

Salvo il disposto dell'articolo 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato.

Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.

Art. 1480.

Vendita di cosa parzialmente di altri.

Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Art. 1481.

Pericolo di rivendica.

Il compratore può sospendere il pagamento del prezzo , quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia.

Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita.

Art. 1482.

Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli.

Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.

Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'articolo 1479.

Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.

Art. 1483.
Evizione totale della cosa.

Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa , il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'articolo 1479.

Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore.

Art. 1484.
Evizione parziale.

In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'articolo 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente.

Art. 1485.

Chiamata in causa del venditore.

Il compratore convenuto da un terzo che pretende di avere diritti sulla cosa venduta, deve chiamare in causa il venditore. Qualora non lo faccia e sia condannato con sentenza passata in giudicato , perde il diritto alla garanzia, se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda.

Il compratore che ha spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia , se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione.

Art. 1486.
Responsabilità limitata del venditore.

Se il compratore ha evitato la evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata, degli interessi e di tutte le spese.

Art. 1487.
Modificazione o esclusione convenzionale della garanzia.

I contraenti possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e possono altresì pattuire che il venditore non sia soggetto a garanzia alcuna.

Quantunque sia pattuita l'esclusione della garanzia, il venditore è sempre tenuto per l'evizione derivante da un fatto suo proprio. È nullo ogni patto contrario.

Art. 1488.
Effetti dell'esclusione della garanzia.

Quando è esclusa la garanzia, non si applicano le disposizioni degli articoli 1479 e 1480; se si verifica l'evizione, il compratore può pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese.

Il venditore è esente anche da questo obbligo quando la vendita è stata convenuta a rischio e pericolo del compratore.

Art. 1489.
Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto , il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.

Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Art. 1490.
Garanzia per i vizi della cosa venduta.

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

Art. 1491.

Esclusione della garanzia.

Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Art. 1492.
Effetti della garanzia.

Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.

La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.

Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.

Art. 1493.

Effetti della risoluzione del contratto.

In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.

Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi.

Art. 1494.
Risarcimento del danno.

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.

Art. 1495.

Termini e condizioni per l'azione.

Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.

L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.

Art. 1497.
Mancanza di qualità.

Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento , purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.

Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'articolo 1495.

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo I
Della vendita

Sezione I
Disposizioni generali

§ 2 - Delle obbligazioni del compratore

Art. 1498.
Pagamento del prezzo.

Il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto.

In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue.

Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si fa al domicilio del venditore.

Art. 1499.
Interessi compensativi sul prezzo.

Salvo diversa pattuizione, qualora la cosa venduta e consegnata al compratore produca frutti o altri proventi, decorrono gli interessi sul prezzo, anche se questo non è ancora esigibile.

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo I
Della vendita

Sezione II

§ 3 - Del riscatto convenzionale

Art. 1500.
Patto di riscatto.

Il venditore può riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dalle disposizioni che seguono.

Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza.

Art. 1501.
Termini.

Il termine per il riscatto non può essere maggiore di due anni nella vendita di beni mobili e di cinque anni in quella di beni immobili. Se le parti stabiliscono un termine maggiore, esso si riduce a quello legale.

Il termine stabilito dalla legge è perentorio e non si può prorogare.

Art. 1502.
Obblighi del riscattante.

Il venditore che esercita il diritto di riscatto è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita , le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell'aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa.

Fino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha diritto di ritenere la cosa. Il giudice tuttavia, per il rimborso delle spese utili, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele.

Art. 1503.
Esercizio del riscatto.

Il venditore decade dal diritto di riscatto , se entro il termine fissato non comunica al compratore la dichiarazione di riscatto e non gli corrisponde le somme liquide dovute per il rimborso del prezzo, delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita.

Se il compratore rifiuta di ricevere il pagamento di tali rimborsi, il venditore decade dal diritto di riscatto, qualora non ne faccia offerta reale entro otto giorni dalla scadenza del termine.

Nella vendita di beni immobili la dichiarazione di riscatto deve essere fatta per iscritto, sotto pena di nullità.

Art. 1504.
Effetti del riscatto rispetto ai subacquirenti.

Il venditore che ha legittimamente esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore può ottenere il rilascio della cosa anche dai successivi acquirenti, purché il patto sia ad essi opponibile.

Se l'alienazione è stata notificata al venditore, il riscatto deve essere esercitato in confronto del terzo acquirente.

Art. 1505.
Diritti costituiti dal compratore sulla cosa.

Il venditore che ha esercitato il diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata; ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.

Art. 1506.
Riscatto di parte indivisa.

In caso di vendita con patto di riscatto di una parte indivisa di una cosa, il comproprietario che chiede la divisione deve proporre la domanda anche in confronto del venditore.

Se la cosa non è comodamente divisibile e si fa luogo all'incanto, il venditore che non ha esercitato il riscatto anteriormente all'aggiudicazione decade da tale diritto, anche se aggiudicatario sia lo stesso compratore.

Art. 1507.
Vendita congiuntiva di cosa indivisa.

Se più persone hanno venduto congiuntamente, mediante un solo contratto, una cosa indivisa, ciascuna può esercitare il diritto di riscatto solo sopra la quota che le spettava.

La medesima disposizione si osserva se il venditore ha lasciato più eredi.

Il compratore, nei casi sopra espressi, può esigere che tutti i venditori o tutti i coeredi esercitino congiuntamente il diritto di riscatto dell'intera cosa; se essi non si accordano, il riscatto può esercitarsi soltanto da parte di colui o di coloro che offrono di riscattare la cosa per intero.

Art. 1508.
Vendita separata di cosa indivisa.

Se i comproprietari di una cosa non l'hanno venduta congiuntamente e per intero, ma ciascuno ha venduto la sola sua quota, essi possono separatamente esercitare il diritto di riscatto sopra la quota che loro spettava, e il compratore non può valersi della facoltà prevista dall'ultimo comma dell'articolo precedente.

Art. 1509.
Riscatto contro gli eredi del compratore.

Qualora il compratore abbia lasciato più eredi, il diritto di riscatto si può esercitare contro ciascuno di essi solo per la parte che gli spetta, anche quando la cosa venduta è tuttora indivisa.

Se l'eredità è stata divisa e la cosa venduta è stata assegnata a uno degli eredi, il diritto di riscatto non può esercitarsi contro di lui che per la totalità.

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo VI
Della locazione

Sezione I
Disposizioni generali

Art. 1571.
Nozione.

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Art. 1572.
Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l'ordinaria amministrazione.

Sono altresì atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno.

Art. 1573.
Durata della locazione.

Salvo diverse norme di legge , la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.

Art. 1574.
Locazione senza determinazione di tempo.

Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s'intende convenuta:

1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;

2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione;

3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;

4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.

Art. 1575.
Obbligazioni principali del locatore.

Il locatore deve:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Art. 1576.
Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1577.
Necessità di riparazioni.

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Art. 1578.
Vizi della cosa locata.

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Art. 1579.
Limitazioni convenzionali della responsabilità.

Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

Art. 1580.
Cose pericolose per la salute.

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Art. 1581.

Vizi sopravvenuti.

Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.

Art. 1582.
Divieto d'innovazione.

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.

Art. 1583.
Mancato godimento per riparazioni urgenti.

Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.

Art. 1584.
Diritti del conduttore in caso di riparazioni.

Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Art. 1585.
Garanzia per molestie.

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

Art. 1586.
Pretese da parte di terzi.

Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.

Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.

Art. 1587.
Obbligazioni principali del conduttore.

Il conduttore deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Art. 1588.
Perdita e deterioramento della cosa locata.

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

Art. 1589.
Incendio di cosa assicurata.

Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo , la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.

Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall'assicuratore.

Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore.

Art. 1590.
Restituzione della cosa locata.

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Art. 1591.

Danni per ritardata restituzione.

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

Art. 1592.
Miglioramenti.

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Art. 1593.
Addizioni.

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.

Art. 1594.
Sublocazione o cessione della locazione.

Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli , ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Art. 1595.
Rapporti tra il locatore e il subconduttore.

Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali.

Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore , e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Art. 1596.
Fine della locazione per lo spirare del termine.

La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.

La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'articolo 1574 una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi.

Art. 1597.
Rinnovazione tacita del contratto

La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell'articolo precedente.

La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.

Art. 1598.
Garanzie della locazione.

Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto.

Art. 1599.
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.

Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa.

La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.

Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.

Art. 1600.
Detenzione anteriore al trasferimento.

Se la locazione non ha data certa , ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Art. 1601.
Risarcimento del danno al conduttore licenziato.

Se il conduttore è stato licenziato dall'acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento , il locatore è tenuto a risarcirgli il danno.

Art. 1602.
Effetti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente.

Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Art. 1603.
Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.

Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata , l'acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell'articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.

Art. 1604.
Vendita della cosa locata con patto di riscatto.

Il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.

Art. 1605.
Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione.

La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento . Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali.

Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta , può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento.

Art. 1606.
Estinzione del diritto del locatore.

Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio .

Sono salve le diverse disposizioni di legge.

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo VI
Della locazione

Sezione II
Della locazione di fondi urbani

Art. 1607.
Durata massima della locazione di case.

La locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell'inquilino e per due anni successivi alla sua morte.

Art. 1608.
Garanzie per il pagamento della pigione.

Nelle locazioni di case non mobiliate l'inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione.

Art. 1609.
Piccole riparazioni a carico dell'inquilino.

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese , sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Art. 1610.
Spurgo di pozzi e di latrine.

Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore.

Art. 1611.
Incendio di casa abitata da più inquilini.

Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall'incendio , proporzionatamente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.

La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l'incendio è cominciato dall'abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l'incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.

Art. 1612.
Recesso convenzionale del locatore.

Il locatore che si è riservata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali.

Art. 1613.
Facoltà di recesso degli impiegati pubblici.

Gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono, nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo non sia stato disposto su loro domanda.

Tale facoltà si esercita mediante disdetta motivata, e il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta.

Art. 1614.
Morte dell'inquilino.

Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.

Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo VI

Della locazione

Sezione III
Dell'affitto

§ 1 - Disposizioni generali

Art. 1615.
Gestione e godimento della cosa produttiva.

Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.

Art. 1616.
Affitto senza determinazione di tempo.

Se le parti non hanno determinato la durata dell'affitto ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all'altra un congruo preavviso.

Sono salve e gli usi che dispongono diversamente.

Art. 1617.
Obblighi del locatore.

Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata.

Art. 1618.
Inadempimenti dell'affittuario.

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto , se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa.

Art. 1619.
Diritto di controllo.

Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l'affittuario osserva gli obblighi che gli incombono.

Art. 1620.
Incremento della produttività della cosa.

L'affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all'interesse della produzione.

Art. 1621.
Riparazioni.

Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario.

Art. 1622.
Perdite determinate da riparazioni.

Se l'esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l'affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Art. 1623.
Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale.

Se, in conseguenza di una disposizione di legge, o di un provvedimento dell'autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Sono salve le diverse disposizioni della legge o del provvedimento dell'autorità.

Art. 1624.
Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto.

L'affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.

La facoltà di cedere l'affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l'affitto.

Art. 1625.
Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.

Se si è convenuto che l'affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l'acquirente che voglia dare licenza all'affittuario deve osservare la disposizione dell'articolo 1616.

Quando l'affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell'anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.

Art. 1626.
Incapacità o insolvenza dell'affittuario.

L'affitto si scioglie per l'interdizione, l'inabilitazione o l'insolvenza dell'affittuario salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l'esatto adempimento degli obblighi dell'affittuario.

Art. 1627.
Morte dell'affittuario.

Nel caso di morte dell'affittuario, il locatore e gli eredi dell'affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all'altra parte con preavviso di sei mesi.

Se l'affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta ha effetto per la fine dell'anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo VI

Della locazione

Sezione III
Dell'affitto

§ 2 - Dell'affitto di fondi rustici

Art. 1629.
Fondi destinati al rimboschimento.

L'affitto di fondi rustici destinati al rimboschimento può essere stipulato per un termine massimo di novantanove anni.

Art. 1630.
Affitto senza determinazione di tempo.

L'affitto a tempo indeterminato di un fondo soggetto a rotazione di colture si reputa stipulato per il tempo necessario affinché l'affittuario possa svolgere e portare a compimento il normale ciclo di avvicendamento delle colture praticate nel fondo.

Se il fondo non è soggetto ad avvicendamento di colture, l'affitto si reputa fatto per il tempo necessario alla raccolta dei frutti.

L'affitto non cessa se prima della scadenza una delle parti non ha dato disdetta con preavviso di sei mesi.

Art. 1631.
Estensione del fondo.

Per l'affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell'estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita.

Art. 1635.

Perdita fortuita dei frutti negli affitti pluriennali.

Se, durante l'affitto convenuto per più anni, almeno la metà dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l'affittuario può domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti.

Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione è determinata alla fine dell'affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi. Il giudice può dispensare provvisoriamente l'affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta.

La riduzione non può mai eccedere la metà del fitto.

In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l'affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta.

Al perimento è equiparata la mancata produzione dei frutti.

Art. 1636.
Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali.

Se l'affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l'affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.

Art. 1637.
Accollo di casi fortuiti.

L'affittuario può, con patto espresso, assumere il rischio dei casi fortuiti ordinari . Sono reputati tali i fortuiti che, avuto riguardo ai luoghi e a ogni altra circostanza, le parti potevano ragionevolmente ritenere probabili.

È nullo il patto col quale l'affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari.

Art. 1638.
Espropriazione per pubblico interesse.

In caso di espropriazione per pubblico interesse o di occupazione temporanea del fondo locato, l'affittuario ha diritto di ottenere dal locatore la parte d'indennità a questo corrisposta per i frutti non percepiti o per il mancato raccolto.

Art. 1639.
Canone di affitto.

Il fitto può consistere anche in una quota ovvero in una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato.

Art. 1640
Scorte morte.

Le scorte morte costituenti la dotazione del fondo, che sono state consegnate all'affittuario all'inizio dell'affitto, con determinazione della specie, qualità e quantità, devono, anche se stimate, essere restituite al locatore alla fine dell'affitto, nella stessa specie, qualità e quantità e, se si tratta di scorte fisse, come macchinari e attrezzi, nello stesso stato d'uso. L'eccedenza o la deficienza deve essere regolata in danaro, secondo il valore corrente al tempo della riconsegna. La dotazione necessaria non può essere distratta e deve essere mantenuta secondo le esigenze delle colture e la pratica dei luoghi.

La disposizione del comma precedente si applica anche se, all'inizio dell'affitto, l'affittuario ha depositato la somma che rappresenti il valore delle scorte presso il locatore, salvo l'obbligo di questo di restituirla al tempo della riconsegna delle scorte.

Se le scorte sono state consegnate con la sola indicazione del valore, l'affittuario ne acquista la proprietà, e, alla fine dell'affitto, deve restituire il valore ricevuto o scorte in natura per un corrispondente valore, determinato secondo il prezzo corrente, al tempo della riconsegna, ovvero parte dell'uno e parte delle altre.

Sono salve le diverse pattuizioni delle parti.

Art. 1641.
Scorte vive.

Quando il bestiame da lavoro o da allevamento , costituente la dotazione del fondo, è stato in tutto o in parte fornito dal locatore, si osservano le disposizioni degli articoli seguenti, salvi i patti diversi.

Art. 1642.
Proprietà del bestiame consegnato.

Qualora il bestiame consegnato all'affittuario sia stato determinato con indicazione della specie, del numero, del sesso, della qualità, dell'età e del peso, anche se ne è stata fatta stima, la proprietà di esso rimane al locatore. Tuttavia l'affittuario può disporre dei singoli capi, ma deve mantenere nel fondo la dotazione necessaria .

Art. 1643.
Rischio della perdita del bestiame.

Il rischio della perdita del bestiame è a carico dell'affittuario dal momento in cui questi lo ha ricevuto, se non è stato diversamente pattuito.

Art. 1644.
Accrescimenti e frutti del bestiame.

L'affittuario fa suoi i parti e gli altri frutti del bestiame, l'accrescimento e ogni altro provento che ne deriva.

Il letame però deve essere impiegato esclusivamente nella coltivazione del fondo.

Art. 1645.
Riconsegna del bestiame.

Nel caso previsto dall'articolo 1642, al termine del contratto l'affittuario deve restituire bestiame corrispondente per specie, numero, sesso, qualità, età e peso a quello ricevuto. Se vi sono differenze di qualità o di quantità contenute nei limiti in cui esse possano ammettersi avuto riguardo ai bisogni della coltivazione del fondo, l'affittuario deve restituire bestiame di uguale valore. Se vi è eccedenza o deficienza nel valore del bestiame ne è fatto conguaglio in danaro tra le parti, secondo il valore al tempo della riconsegna.

La disposizione del comma precedente si applica anche se, all'inizio dell'affitto, l'affittuario ha depositato presso il locatore la somma che rappresenta il valore del bestiame.

Si applica altresì la disposizione del terzo comma dell'articolo 1640.

Sono salve i patti diversi.

Art. 1646.
Rapporti fra gli affittuari uscente e subentrante.

L'affittuario uscente deve mettere a disposizione di chi gli subentra nella coltivazione i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell'anno seguente; il nuovo affittuario deve lasciare al precedente i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare.

Per l'ulteriore determinazione dei rapporti tra l'affittuario uscente e l'affittuario subentrante si osservano, gli usi locali.

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo III
Dei singoli contratti

Capo VI

Della locazione

Sezione III
Dell'affitto

§ 3 - Dell'affitto a coltivatore diretto

Art. 1647.
Nozione.

Quando l'affitto ha per oggetto un fondo che l'affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia , si applicano le norme che seguono.

Art. 1648.
[Casi fortuiti ordinari (1).

Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche dell'affittuario, può disporre il pagamento rateale del fitto se per un caso fortuito ordinario, le cui conseguenze l'affittuario ha assunte a suo carico , si verifica la perdita di almeno la metà dei frutti del fondo].

Art. 1649.

[Subaffitto.(1)

Se il locatore consente il subaffitto questo è considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario].

Art. 1652.

Anticipazioni dell'affittuario.

Qualora l'affittuario non possa provvedere altrimenti, il locatore è tenuto ad anticipargli le sementi e le materie fertilizzanti e antiparassitarie necessarie per la coltivazione del fondo.

Il credito del locatore produce interessi in misura corrispondente al saggio legale.